Mutui a Tasso Misto ed altre Opzioni



I mutui a tasso misto possono essere considerati una via di mezzo tra i mutui a tasso fisso ed i mutui a tasso variabile. I mutui a tasso misto prevedono che al mutuatario venga data la possibilità di passare, a determinate condizioni, da un tasso di interesse ad un altro sulla base delle proprie specifiche esigenze.

Dopo un periodo a tasso fisso, il mutuatario ha facoltà di decidere se procedere secondo questa soluzione o invece passare ad un tasso di interesse di tipo variabile. Esiste anche la situazione speculare a quella presentata: si parte con un tasso di interesse variabile e si decide successivamente se passare al fisso o mantenere le condizioni attuali, il tutto naturalmente nel rispetto delle tempistiche e delle regole previste contrattualmente da ambedue le parti.

Analogamente a quanto visto per i mutui a tasso variabile, anche nel caso dei mutui a tasso misto può esservi la presenza di un tasso di ingresso durante il primo periodo di vita del mutuo, al termine del quale il mutuatario può decidere la tipologia di tasso di interesse che vorrebbe applicata al mutuo: tasso fisso o tasso variabile.

I mutui a tasso fisso offrono il vantaggio di permettere al mutuatario di scegliere la tipologia di mutuo che meglio risponde alle esigenze del momento, costituendo così un’opzione papabile per il soggetto indeciso sul tasso di interesse da preferire (specie in presenza di periodi di particolare incertezza dell’andamento del futuro dei tassi).

Altri tipi di tasso

Il tasso fisso, variabile e misto rappresentano le tipologie di tasso di interesse più comuni e più frequentemente associate ad un mutuo immobiliare. Ad esse se ne aggiungono ad ogni modo di ulteriori, introdotte successivamente sul mercato dagli istituti di credito per rispondere, con la massima flessibilità possibile, alle esigenze dei propri clienti.

Tra le più diffuse tipologie di mutuo alternative ai tradizionali mutui a tasso fisso, variabile e misto troviamo:



  • Mutui con Cap o capped rate
  • Mutui a tasso bilanciato
  • Mutui a rata costante e durata variabile

I mutui con Cap, conosciuti anche come mutui con tetto massimo o “capped rate”, sono una particolare variante dei mutui a tasso variabile, che si caratterizzano per la presenza di una soglia massima al di sotto della quale il tasso di interesse è destinato a rimanere. Il tasso di interesse dei mutui con Cap può quindi subire variazioni a seconda dell’andamento dei tassi di mercato benchè, a differenza di quanto avviene nei mutui a tasso variabile “classici”, sia destinato a rimanere al di sotto di un tetto massimo stabilito in fase contrattuale. In presenza di un mutuo con Cap, il mutuatario non è tenuto a corrispondere all’istituto di credito un tasso di interesse superiore al tetto massimo definito dal contratto, anche nell’eventualità in cui la somma tra Euribor e spread dovesse oltrepassare tale valore. I mutui con Cap offrono al mutuatario la possibilità di proteggersi da eventuali rialzi sostanziali e improvvisi del costo del denaro, che potrebbero comportare un decisivo rialzo delle rate del mutuo, sia pur al prezzo di un tasso di interesse iniziale superiore rispetto a quello del più tradizionale mutuo a tasso variabile. In fase di richiesta di un mutuo con Cap è bene accertarsi, richiedendo adeguata documentazione all’istituto di credito, che il tetto massimo rimanga effettivamente in vigore per tutta la durata del mutuo e che non subentrino modifiche al suo valore nel corso del tempo.

I mutui a tasso bilanciato sono caratterizzati dalla presenza di una parte regolata a tasso fisso e di una parte a tasso variabile, sulla base delle esigenze espresse dal mutuatario. Il vantaggio dei mutui a tasso bilanciato è quello di consentire al mutuatario di limitare i rischi, definendo entro quali limiti il tasso di interesse del mutuo debba risultare soggetto alle fluttuazioni dei tassi di mercato.

I mutui a rata costante e durata variabile sono mutui che, pur essendo regolati a tasso variabile, consentono al mutuatario di versare alla banca una rata costante, in corrispondenza delle scadenze previste contrattualmente. Trattandosi di una particolare variante dei mutui a tasso variabile, i mutui a rata costante e durata variabile risentono dei cambiamenti che avvengono nei tassi di mercato, benchè questi non si riflettano sull’ammontare delle rate (che restano costanti) ma sulla durata totale del mutuo. Un aumento del costo del denaro potrà così determinare un allungamento della durata del mutuo, mentre tassi di mercato decrescenti risulteranno funzionali ad una diminuzione della stessa. I mutui a rata costante vedono tipicamente la presenza di una durata massima di 25-30 anni: se, oltrepassata questa durata massima, il mutuatario ha ancora un debito residuo con l’istituto di credito, a questi potrà essere richiesto di versare una rata finale dal valore maggiorato. I mutui a rata costante e durata variabile permettono al mutuatario di beneficiare dei vantaggi legati al mutuo a tasso variabile, pur con la sicurezza di corrispondere all’istituto di credito rate dall’importo costante.