I mutui possono essere erogati da banche ordinarie, banche specializzate o istituti e sezioni autonome di credito fondiario.
Le banche ordinarie sono gli istituti che svolgono le tradizionali operazioni bancarie (come ad esempio conti correnti, compravendita di titoli, ecc.) I mutui costituiscono uno dei diversi prodotti che la banca offre ai propri clienti.
Le banche specializzate sono istituti la cui attività è esclusivamente quella di occuparsi dell’erogazione di mutui. Trattandosi di istituti specializzati in questo genere di prodotti si distinguono tipicamente per la presenza di procedure più snelle e veloci rispetto alle banche tradizionali. Va tuttavia osservato come questi istituti spesso eroghino solo specifiche tipologie di mutui, non concedendo soluzioni quali mutui per costruzione o per ristrutturazione, mutui liquidità, operazioni su immobili a destinazione commerciale.
Gli istituti e le sezioni autonome di credito fondiario sono enti specializzati nel finanziamento a medio e lungo termine nel settore immobiliare, che intervengono su quasi tutte le tipologie di operazioni. L’attività degli istituti e delle sezioni autonome di credito fondiario è regolata da una legislazione specifica.
Mutuo: Piano di Ammortamento
Nella descrizione delle fasi alla base della procedura che conduce all’erogazione del mutuo abbiamo visto come alla stipula del contratto di mutuo si accompagni la predisposizione di un apposito documento: il piano di ammortamento. Vediamo ora in cosa consiste e quali sono le principali funzioni cui è chiamato a rispondere.
Il piano di ammortamento è un documento che illustra in maniera dettagliata le modalità attraverso le quali dovrà essere rimborsato il mutuo. E’ un programma di estinzione di debito a tutti gli effetti, comprensivo di una mappa completa con le rate da pagare e corredato da informazioni specifiche come la scadenza di ogni rata e la quota di capitale e di interessi associata ad ognuna di esse.
La natura del piano di ammortamento varia a seconda della tipologia di mutuo richiesta e della specifica modalità con cui sono applicati gli interessi. A questo proposito, la predisposizione di un piano di ammortamento definitivo, ovvero valido per l’intera vita del finanziamento, sarà possibile solo in presenza di mutui a tasso fisso, poichè il tasso di interesse stabilito in fase contrattuale rimane fisso. Nel caso dei mutui a tasso variabile, caratterizzati da un tasso di interesse soggetto a variazioni legate all’andamento dei mercati, si renderà invece opportuno predisporre piani di ammortamento di breve durata (ad esempio, un anno), da aggiornare in prossimità della naturale scadenza degli stessi dopo aver ricalcolato il tasso di interesse da applicare.
Abbiamo visto come il mutuo sia un contratto a titolo oneroso: il mutuatario deve versare all’ente mutuante un certo ammontare di interessi, la cui misura è stabilita da entrambe le parti coinvolte dal contratto. Ogni rata del mutuo illustrata nel piano di ammortamento si compone così di una parte che corrisponde al capitale prestato (quota capitale) e di una parte che invece corrisponde agli interessi da versare all’ente mutuante (quota interessi). Il modo in cui le diverse quote sono ripartite all’interno di ciascuna rata è uno di quei fattori che concorre a distinguere le tipologie di piano di ammortamento e che ci porta ad individuare opzioni come il piano di ammortamento alla francese (il più diffuso in Italia), il piano di ammortamento italiano, il piano di ammortamento a rata crescente ed il piano di ammortamento libero.
La maggior parte dei piani di ammortamento prevede che la parte della rata destinata a rimborsare gli interessi decresca nel tempo, mentre quella finalizzata al rimborso del capitale aumenti. In sostanza si tende a privilegiare il rimborso degli interessi durante la prima fase della vita del mutuo, vista la loro importanza per l’istituto di credito.